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王鑫:政策利好期开发商谨慎

2014年10月 14日 17:37 | 来源: 新华网 | 论坛 | 扬州网官方微博 | 乐活扬州
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于去年12月初,创下小行地区楼面地价之最的恒大G77地块,10月10日公布售价,起价19666元/平方米,均价则将保持在22000-24000元/平方米之间。开发商方面透露,项目将打造170-220平方米不等的大平层产品,悉数以精装修交付。

“对于14000多元的楼面地价而言,恒大给出的价格确实不高。但考虑到是大户型,所以在总价上给予一定的控制也属正常情况。”有业内人士指出。

不过,也有观点认为,尽管近期利好消息频发,但多数开发商对后市的预期仍然持谨慎态度,故而在价格上不敢轻举妄动。

“地王”卖大平层 全产品系落地南京

据新华房产记者了解,截至目前,恒大地产住宅体系中的全产品线已悉数落地南京。

最早期的位于溧水的恒大金碧天下是其旅游复合类产品线,定位为集旅游、度假、商务、居住为一体型旅游度假项目。

江宁板块的恒大绿洲是中端产品的典型代表,也是覆盖面最广的系列,其通常位于城市的次级中心区域,甚至是近郊区。同时在社区建造初期就同步实施各项配套设施的建立,因此可以定位为配套齐全、环境优美的大型住宅小区。

而即将于本月发售的恒大华府,则是一款面向城市高收入人群,诸如私营业主、企业高管等的高端产品,该系列最直接的特点便是房型面积大、跨度大,总价高。

以南京项目为例,开发商规划了170、180平方米的四房户型;200、225平方米的五房户型。按照给出的22000-24000元/平方米的均价计算,普遍的总价区间要在350万-540万之间。

对比河西板块,这一总价区间并不具有太多的优势,但由于项目总体量仅700余套,加上限购、限贷政策的适时松绑,开发商对于后期的销量仍然持乐观态度。

另据了解,恒大地产位于城北的项目翡翠华庭也计划于今年年底前上市,同样是区域地王,华庭的楼面地价较华府每平方米还要高出1000多元,倘若仍然以精装修交付,定价也很难预料。

事实上,楼盘尚未开售,恒大就已经拿出了快速去库存的姿态,于9月中旬开启了“百万重金招募全民经纪人”的活动,涉及南京主城及都市圈的华府、翡翠华庭、雅苑、金碧天下等四个项目。最高的提点能达到总价款的1%。

不难看出,即便是大型的品牌房企,去库存压力依然存在。

楼盘鲜有真涨价 市场短期面临考验

不仅仅是恒大一家,就南京房地产而言,尽管近阶段,不论是政策,还是市场,都传递出了大量、持续的利好信息,但新华房产从近日对江北、江宁、河西、城东一带的楼盘走访来看,多数的开发商对于后市仍持较为谨慎的态度。

最直接的表现便是对价格的掌控。调查发现,除部分楼盘因房源楼栋位置调整上浮价格,或取消了案场签约优惠外,其余的多数开发商都未“付诸行动”。

如艾菲国际便是撤消了按时签约的部分优惠,但整体价格未有变化,此外,同区域的金盛田锦上;江宁板块的新城玖珑湖、保利中央公园、万科金域蓝湾;城东麒麟的中粮鸿云、启迪方洲亦是如此。

真正有波动的“凤毛菱角”,新华房产记者目前已知的仅浦口新城的正荣润江城一家,涨幅为每平方米200元。

世联行研究员邵熙智从宏观层面展开分析,他指出,随着政策的清晰和市场近期抢眼的表现,购房者信心有所回升,前期很多观望的客户都逐渐入市,所以预计南京楼市四季度的成交会有进一步的回升,库存会逐渐回落。

“但房价不会出现明显的上扬。”邵熙智给出了自己的理由,他表示,因为前九个月市场低迷,各大开发商目前的销量距离全年销售任务还有一定的距离,且南京商品住宅的库存还在五万套的“警戒线”之上,所以去库存回笼资金仍是开发商四季度的重中之重,“基于这样的现状,预计此前房价连续下跌的局面会有所缓解,但不会出现明显的上涨。”

至于银行松绑首套房贷,普遍的共识是将有利于房地产开发商,但也有研究机构,诸如穆迪就认为,尽管购房成本下降及房贷供应增加将鼓励更多潜在购房者购买自住房,并在一定程度上缓解房地产销售的下行压力,但在过去几年存量房积累的情况下,中国房地产行业将持续下滑,预计2014年住宅销售额将较2013年下降5%~10%。

在新华房产记者看来,房贷新政对房地产市场的影响仍有待观察。但资料显示,今年的5月,央行也曾发文,鼓励商业银行增加按揭贷款发放,但这对销量影响有限。

根据国家统计局的数据,2014年1-8月中国房地产销售下降11%。


责任编辑:费佳佳

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